Markexploatering

Vad betyder markexploatering?

Markexploatering betyder enligt RKR att råmark anskaffas, bearbetas och iordningställs för bebyggelse. Den färdiga marken kan vara avsedd för bostäder, affärer, kontor eller industrier. I verksamheten kan även gator, grönområden samt VA- och elanläggningar byggas som gemensamma anordningar.

Uttrycket byggklar mark kan användas som en pedagogisk beskrivning av resultatet, medan beskrivningen från RKR handlar om att iordningställa råmark för bebyggelse. RKR-definitionen hör till kommunal redovisning och idéskriften ger en samlad bild av normering och reglering utan att själv vara direkt normerande. Planläggning av mark och vatten är en kommunal angelägenhet, men lagens definitionsparagraf definierar inte markexploatering.

Definitionen kommer från RKR, inte från PBL.

Redovisningsdefinitionen från RKR och de rättsliga begreppen i PBL fyller därmed olika funktioner. PBL definierar exploateringsavtal som avtal om genomförande av en detaljplan och medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre. Lagen definierar också markanvisning som ett avtal som ger en byggherre ensamrätt att under begränsad tid förhandla med kommunen.

Hur går markexploatering från råmark till byggklar mark?

Markexploatering går i redovisningen från planering och förstudie till projektering, genomförande och eventuell försäljning. RKR beskriver exploateringsprojektet i fyra redovisningsfaser. Faserna visar när olika utgifter behandlas och när en försäljningsintäkt normalt redovisas.

Fas	Redovisningsmässig behandling
Planering och förstudie	Alla utgifter som hör till fasen ska kostnadsföras direkt. Finansieringen kan ibland ske genom planavtal eller exploateringsavtal.
Projektering	När det har bestämts vad som ska byggas bokförs projekteringsutgifterna som investering i respektive tillgångsslag. Den del av markreserven som ska bli tomter för försäljning bör då omklassificeras till omsättningstillgång.
Genomförande	Markexploateringsverksamheten kan omfatta att gemensamma gator, grönområden samt VA- och elanläggningar byggs. Idéskriften från RKR behandlar dock inte redovisningsfrågor som hör till VA-verksamheten.
Försäljning	Intäkten från en såld tomt redovisas normalt när köparen får tillträde till tillgången.

Markexploatering är i detta sammanhang den kommunala verksamheten från råmark till mark för bebyggelse, medan närliggande processer och avtal har egna funktioner. Den bredare genomförandeprocessen beskrivs under exploatering. Planeringsledet fördjupas på sidan om detaljplan. När kommunen äger mark kan en markanvisning ge en byggherre ensamrätt att under begränsad tid förhandla med kommunen. När marken inte ägs av kommunen kan ett exploateringsavtal reglera ansvar mellan kommunen och en byggherre.

Vilka roller kan kommunen ha vid markexploatering?

Kommunen kan ha rollerna myndighet, markägare, byggherre och huvudman i samma markexploateringssammanhang. Som myndighet kan kommunen avgöra hur mark ska användas genom tillståndsprövning. Som markägare kan kommunen äga den mark som ska exploateras. Kommunen kan också vara byggherre för exploateringsprojektet. I rollen som huvudman kan kommunen ha serviceansvar för gator, vatten och avlopp.

Rollerna behöver inte vara förenade i varje projekt, men en kommun kan uppträda i flera roller i samband med markexploatering. Planläggningen av mark och vatten är en kommunal angelägenhet enligt PBL. Kommunen ska som huvudregel vara huvudman för allmänna platser. Dessa uppgifter beskriver olika delar av kommunens ställning utan att göra rollistan till en fullständig beskrivning av allt juridiskt ansvar.

Vad ingår i den mark som kommunen iordningställer vid markexploatering?

Den mark som kommunen iordningställer kan omfatta råmark för framtida bebyggelse och mark för gemensamma anordningar. Bebyggelsen kan bestå av bostäder, affärer, kontor eller industrier. De gemensamma anordningarna kan vara gator, grönområden samt VA- och elanläggningar.

PBL beskriver allmän plats som en gata, väg, park, ett torg eller ett annat detaljplanelagt område avsett för ett gemensamt behov. Mark som utgör allmän plats och som kommunen ska äga slutligt klassificeras som anläggningstillgång. Kommunen ska som huvudregel vara huvudman för sådana allmänna platser.

VA-anläggningar ingår alltså i beskrivningen från RKR av själva markexploateringsverksamheten. Idéskriften avgränsar samtidigt bort redovisningsfrågor med anknytning till VA-verksamheten. Att VA nämns i verksamhetsbilden innebär därför inte att skriften behandlar hur kommunal VA-verksamhet ska redovisas.

Mark och utgifter vid markexploatering

Mark och utgifter klassificeras efter markens avsedda användning och efter vilket skede projektet befinner sig i. En markreserv är anläggningstillgång så länge marken inte har börjat bearbetas för försäljning. Den del som ska bli tomter för försäljning bör omklassificeras till omsättningstillgång när projekteringen börjar. Tomter som är avsedda för försäljning klassificeras som omsättningstillgångar.

Allmän plats som kommunen ska äga slutligt klassificeras däremot som anläggningstillgång. Det gäller exempelvis huvudgator, matargator och parker i ett exploateringsområde. Den redovisningsmässiga behandlingen från RKR av en tomt för försäljning ska inte likställas med ett rättsligt tomtbegrepp i PBL.

Utgifter för planering och förstudier ska kostnadsföras direkt. När det är bestämt vad som ska byggas bokförs i stället projekteringsutgifterna som investering i respektive tillgångsslag. En detaljplan får inte tas upp som en immateriell tillgång. Redovisningen skiljer därmed mellan tidiga planeringsutgifter, investeringar i bestämda tillgångsslag och mark som kommunen antingen ska behålla eller sälja.

Finansiering och intäktsredovisning vid markexploatering

Varje kommun beslutar hur exploateringsutgifterna ska finansieras. Det finns därför inte en enda finansieringsmodell som gäller för samtliga kommuner. Planerings- och förstudiefasen kan ibland finansieras genom planavtal eller exploateringsavtal. Ett exploateringsavtal får även omfatta att en byggherre eller fastighetsägare vidtar eller finansierar gator som behövs för att genomföra en detaljplan.

Intäkten från en såld tomt redovisas normalt när köparen får tillträde till tillgången. En exploateringsersättning följer en annan redovisningstidpunkt och intäktsredovisas i takt med att kommunen fullgör det åtagande som ersättningen avser. Åtagandet är fullgjort när kommunen har byggt de anläggningar som ersättningen gäller.

Finansiering och intäktsredovisning svarar alltså på skilda frågor i kommunens redovisning. Kommunen väljer hur utgifterna finansieras, medan typen av intäkt styr när den redovisas. Det gäller både tillträdet vid en tomtförsäljning och fullgörandet av ett åtagande som finansieras genom exploateringsersättning.

Markexploatering, markanvisning och exploateringsavtal

Markexploatering är den kommunala redovisningsbeskrivningen från RKR av åtgärder som gör råmark användbar för bebyggelse. En markanvisning är enligt PBL ett avtal som ger en byggherre ensamrätt att under begränsad tid förhandla med kommunen. Ett exploateringsavtal är enligt PBL ett avtal om att genomföra en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre.

Markanvisningen gäller förhandling om kommunägd mark, medan exploateringsavtalet reglerar ansvar mellan en kommun och en byggherre när marken inte ägs av kommunen. Begreppen beskriver olika redovisningsmässiga och avtalsmässiga delar och ska inte användas som synonymer.

Vanliga frågor om markexploatering

Är RKR:s definition av markexploatering en PBL-definition?

Nej. RKR beskriver markexploatering ur ett kommunalt redovisningsperspektiv, och idéskriften är inte direkt normerande. PBL:s definitionsparagraf definierar bland annat exploateringsavtal och markanvisning, men inte markexploatering.

När omklassificeras kommunal markreserv?

Markreserv är en anläggningstillgång tills marken börjar bearbetas för försäljning. Den del som ska bli tomter för försäljning bör omklassificeras till omsättningstillgång när projekteringen börjar.

När redovisas intäkten från en såld tomt?

Intäkten redovisas normalt när köparen får tillträde till tomten. Det är redovisningstidpunkten för tomtförsäljningen och ska inte blandas ihop med redovisningen av exploateringsersättning.