Så fungerar slutbesiktning i en entreprenad

Vad är en slutbesiktning?

En slutbesiktning är en kontroll av entreprenadens utförande när projektet är färdigt. I en kommersiell entreprenad sker granskningen enligt parternas avtal. Avtalet anger ramen för uppdraget och blir därför utgångspunkt när det färdiga resultatet granskas tillsammans med relevant dokumentation.

Slutbesiktning är vanligt förekommande i färdiga byggprojekt, men den ska inte beskrivas som en likadan lagreglerad process för alla entreprenader. Vilken entreprenadform parterna har valt är en separat fråga om bland annat ansvarsfördelningen i projektet. För småhusentreprenader där en näringsidkare arbetar åt en konsument finns särskilda bestämmelser i konsumenttjänstlagen.

Vad kontrolleras vid en slutbesiktning?

När entreprenaden är färdig kontrolleras utförandet mot avtalet och det underlag som hör till uppdraget. Dokumentation från egenkontroller kan ingå i granskningen. Kontrollen kan även omfatta provningar som visar om byggnaden och dess installationer har avsedd funktion och prestanda.

Vilka delar som behöver granskas beror på projektets innehåll. Biträdande besiktningspersoner kan medverka inom särskilda fackområden som el, ventilation och fukt. Om flera underentreprenörer har utfört olika delar behöver granskningen fortfarande utgå från de avtal och underlag som gäller för entreprenaden. Det finns därför ingen enda checklista som passar alla projekt.

Vilka underlag behövs inför en slutbesiktning?

Parternas avtal och relevant projektdokumentation bör finnas tillgängliga som grund för granskningen. Dokumenterade egenkontroller kan visa vilka kontroller som har genomförts under arbetet och ingå i besiktningsunderlaget. Underlagen behöver spegla det aktuella projektets omfattning och de prestationer som ska bedömas.

Överlämningen omfattar mer än själva besiktningen. Information och kunskap från byggskedet behöver också föras vidare till den organisation som ska förvalta byggnaden. Den överföringen är en separat viktig del av överlämningen och ska inte blandas ihop med besiktningspersonens kontroll av entreprenaden.

Vilka roller medverkar vid en slutbesiktning?

Byggherren och entreprenören brukar medverka när en kommersiell entreprenad slutbesiktigas, och biträdande besiktningspersoner kan anlitas för särskilda fackområden. Besiktningspersonens uppgift och granskningsram följer då det avtal som gäller mellan parterna.

Vid en lagreglerad småhusentreprenad är ordningen mer preciserad. Konsumenten utser normalt besiktningsmannen, men parterna kan utse personen gemensamt. Om konsumenten inte gör något val får näringsidkaren utse besiktningsmannen. Personen ska ha den erfarenhet och kunskap som uppdraget kräver samt utföra det opartiskt och självständigt. Dessa regler gäller uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus åt en konsument och ska inte överföras generellt till kommersiella entreprenader.

Hur dokumenteras resultatet av en slutbesiktning?

Vid en småhusentreprenad ska resultatet av slutbesiktningen snarast redovisas skriftligen till parterna. Utlåtandet ska ange både de förhållanden som besiktningsmannen bedömer vara fel och de förhållanden som konsumenten anser vara fel. Besiktningsmannen undersöker om entreprenaden är felaktig enligt konsumenttjänstlagens regler.

Småhusentreprenaden ska godkännas om den inte är felaktig eller om de konstaterade felen är av mindre betydelse. Om entreprenaden inte godkänns ska en ny slutbesiktning normalt göras senare, om inte annat bestäms. För en kommersiell entreprenad beror dokumentation, godkännande och följder på parternas avtal. Några generella avtalsfrister eller rättsverkningar fastställs därför inte här.

Vad skiljer slutbesiktning från kommunens slutbesked?

Slutbesiktning rör entreprenaden mellan parterna, medan slutbesked är byggnadsnämndens skriftliga beslut i byggprocessen. Slutbesked krävs för åtgärder som omfattas av startbesked och innebär att nämnden anser att åtgärderna är slutförda samt att byggnadsverket får tas i bruk.

Huvudregeln är att byggnadsverket inte får tas i bruk innan slutbesked har lämnats, om nämnden inte beslutar annat. Beslutet gäller omedelbart. Det innebär däremot inte att byggnadsnämnden övertar byggherrens ansvar för att kraven är uppfyllda. I vissa situationer kan ett interimistiskt beslut lämnas när en brist ska avhjälpas eller en senare kontroll behövs. En slutbesiktning ersätter alltså inte kommunens slutbesked.

Vanliga frågor om slutbesiktning

När görs en slutbesiktning?

Vid en småhusentreprenad görs slutbesiktningen efter att arbetet har avslutats om någon av parterna begär det. I kommersiella entreprenader bestäms tidpunkten enligt parternas avtal, och slutbesiktning är vanligt förekommande när projektet är färdigt.

Vem utser besiktningsmannen?

Vid en småhusentreprenad utser konsumenten normalt besiktningsmannen, men parterna kan också göra valet gemensamt. Om konsumenten inte utser någon får näringsidkaren göra det. Besiktningsmannen ska ha den erfarenhet och kunskap som uppdraget kräver samt agera opartiskt och självständigt.

Kan biträdande besiktningspersoner granska särskilda fackområden?

Ja. Biträdande besiktningspersoner kan anlitas för exempelvis el, ventilation eller fukt när projektets innehåll kräver sådan fackkompetens.